Cómo se calcula la cuota de tu hipoteca (y por qué al principio casi todo son intereses)

Pides una hipoteca, el banco te dice “son 720 al mes” y te quedas con ese número en la cabeza. Pero detrás de esa cuota hay tres cosas, y entenderlas te ayuda a no llevarte sorpresas y a comparar ofertas de verdad.

De qué depende tu cuota

Solo tres factores mandan:

• El capital: cuánto dinero pides prestado.
• El interés: el porcentaje anual que te cobra el banco (fijo, o variable atado al euríbor).
• El plazo: en cuántos años lo devuelves.

Cuanto más alto el interés o más grande el préstamo, más cuota. Y aquí está el truco que mucha gente no ve: alargar el plazo baja la cuota mensual, pero hace que pagues muchísimos más intereses en total. Treinta años en vez de veinte te alivian cada mes, pero al final le regalas al banco un buen pellizco extra.

Por qué los primeros años parece que no amortizas nada

Esto descoloca a todo el mundo. Pagas religiosamente cada mes durante cinco años y, cuando miras lo que debes, casi no ha bajado. ¿Por qué?

Porque la mayoría de hipotecas usan el sistema francés: la cuota es siempre igual, pero su reparto cambia. Al principio, como debes casi todo el capital, los intereses son altos y se llevan la mayor parte de cada cuota. Apenas amortizas. Con los años, la deuda baja, los intereses bajan, y entonces sí: cada cuota va comiendo capital de verdad.

Dicho fácil: al principio pagas sobre todo alquiler del dinero; al final pagas el dinero.

La tabla de amortización: tu mejor amiga

La tabla de amortización es el desglose mes a mes de cuánto de tu cuota va a intereses y cuánto a rebajar la deuda. Es la herramienta que te dice la verdad de tu hipoteca, no el titular de la cuota.

Te sirve para cosas muy concretas:

• Ver cuánto vas a pagar de intereses en total. El número suele asustar, pero mejor saberlo antes.
• Decidir si te compensa amortizar anticipadamente. Como al principio los intereses pesan tanto, meter dinero extra en los primeros años es cuando más te ahorra.
• Comparar dos ofertas de banco mirando el coste total, no solo la cuota.

Calcula la tuya antes de ir al banco

Con la Calculadora de Hipoteca de Multikit metes el importe, el interés y los años, y te saca la cuota mensual, los intereses totales y la tabla de amortización completa. Todo al momento, sin registrarte ni dar tus datos a nadie.

Ve con los números hechos a la reunión con el banco. Negocias mucho mejor cuando ya sabes lo que de verdad te va a costar.